特写 | 陈晓欧：公募REITs空间有多大？

编者按：2024年，中国商业地产迎来了新的发展阶段，多元化体验与产业升级深度融合、资管新模式和数字化转型等成为推动行业进步的关键因素。
在这一背景下，观点机构顺应时代潮流，带着对商业地产全产业链持续探索的热情，观点机构将于10月31日-11月1日在上海召开2024观点商业年会，并推出系列报道——“繁荣周期：消费与变革”。
通过深入调研、交流和采访，挖掘商业地产领域的领军企业和行业领袖，探索他们在新时代背景下的创新实践和战略思考，揭示行业变革期的洞察、策略和成就。
观点网 在2024博鳌房地产论坛期间，我们邀请到F.O.G.富尚资产集团董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧先生来到直播间进行了一番交流。
近年来，无论是从政策端还是市场端，公募REITs都很火热。2020年4月，中国证监会和国家发改委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，由此，公募REITs发行拉开了序幕。
次年，首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所挂牌上市，标志着中国公募REITs市场正式诞生。
到了2024年7月，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，基础设施REITs正式从试点阶段进入常态化发行新阶段。
陈晓欧表示，虽然中国基础设施公募REITs的发展并没有当初想象中的那么快，但仅仅经过三年左右时间，便从诞生进入到常态化发行阶段，这样的速度也是值得称道的，“现在全球的经济都在放缓，REITs也不可能高歌猛进，达到像当初地产开发时高速发展的状态。”
陈晓欧认为，目前REITs市场已经进入到了一个常态化发展的状态，并且有两大动能：市场与政策，“政策一旦跟市场进行有效的结合与支持，包括助推与引导的话，那么这个市场就会具有长足的发展。”
他提出一组数据，据统计中国人均GDP只有12000多美元，而美国人均GDP是80000美元，两者之间的差距还是比较大的，“有一句古话叫知难而进，我们不能够只看自己的优势，也要看到不足之处”。
他表示，中国的整体经济还有很大的空间去发展，同理，“围绕中国公募REITs上下游的市场未来将会成为一个飞速发展的市场，甚至会成为一个爆发的市场。就如美国在上世纪60年代就已有REITs的创新，而到了90年代才迎来爆发期一样。”
截止到7月底，中国公募REITs上市数量为40只，累计发行规模约1285亿元，这在陈晓欧先生看来只是一个小小的起点，“1000多亿的规模是什么概念？只占到全球市场的1%左右，是美国市场的1.5-2%左右。而且，中国REITs上下游的生态系还未形成，众多业态如文旅、商办、数据中心都还未登上REITs的舞台，所以可以看到（中国公募REITs的）空间是极大的。”
在这样一个数据面前，陈晓欧希望各方都能够大力的支持REITs市场的发展，包括政府机构、资本市场、及对大众投资REITs市场的普及教育等等。
同时REITs对陷入困局的房地产市场存在巨大的促进作用，可以盘活重资产，拓宽公众投资渠道，“这样一个房地产存量市场被激活，不管是对房地产市场，还是对整个中国的经济发展都极为看好。”
目前，国内基础设施公募REITs能够发行的底层资产比较局限，基本限定在产业园区、物流园区、高速公路等大型基础设施。经过三年发展，现在已经扩容到了包括跟房地产息息相关的消费基础设施如购物中心，乃至于保障性租赁用房亦被纳入资产池中，未来将会有更多类型的资产甚至创新型的资产如5G基站、林业等等会被纳入。
7月31日，国务院发布了《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，其中鼓励支持城市更新项目发行REITs，这无疑对公募REITs市场而言是一个好消息。城市更新并没有局限于单个业态，若是能够发行REITs，不仅对城市更新指明了一条退出通道，也会使底层资产得到进一步的扩容。
陈晓欧对REITs和城市更新的结合十分看好。他表示，虽然目前中国公募REITs的底层资产还没有纳入办公、酒店等常规化地产业态资产，但是未来肯定会将其包含在内，因为这些资产跟城市是息息相关的，其资产价值与产生的现金流也是REITs需求的
但目前看来，办公、酒店等业态要想被纳入底层资产池还面临着一些困难，最大的难题便是如何提升收益率。
在全球经济进入困局的当下，传统业态如办公更容易受到影响，收益率往往比经济繁荣时期要低得多。无法带来收益提升的资产，即便满足发行REITs的条件，也很难吸引到投资人，没有投资人也就形成不了房地产金融市场投融管退的周期循环。
陈晓欧认为，对于这类资产只有通过多元化经营与精细化资产运营品质提升的手段，才能形成抵抗经济周期的核心竞争力，激活传统业态的收入和收益率，“关键在于如何在硬件空间中装入更有价值的软件产品”。
公募REITs在资产扩募方面也有强制性的要求，富尚资产也因此在Pre-REITs投资基金方面进行了相应布局。据陈晓欧介绍，Pre-REITs投资基金的主要是投资孵化一些优质资产实现REITs上市目的。目前该基金分为两种，第一种是被动型，指的是被REITs扩募要求倒逼出来的Pre-REITs基金。第二种是主动型基金。
他指出，产品的孵化不是一蹴而就的，需要通过投资的筛选评估、创新性的股权或产权的交易方案、优化资产管理与底层物业运营、招商租赁等环节，达到一定收益标准后，再通过被公募REITs收购从而实现退出环节，这便是被动型的Pre-REITs投资基金，主要是帮助上市公募REITs实现扩募目标。
第二种是主动型，则是通过成立基金主动收购一些资产进行孵化，并实现资产REITs上市。
“我们力争能在中国市场形成一种产业链，即前期的Pre-REITs基金到主动型的上市或者被动型的由上市REITs进行扩募收购。然后再对上市后，也就是Post-REITs阶段的资产组合进行专业的提升与管理，这就是现在我们在布局的事情。”
繁荣周期 | 在商业地产的新繁荣周期，你准备好了吗？

楼主真是才华横溢，佩服佩服。

观点新颖，值得借鉴。

这个论坛真是让我收获满满，感谢大家的分享与帮助。

看了大家的讨论，感觉自己的思维更加开阔了。

感谢回复，很有帮助。